תקן חיזוק מבנים
מדובר בתקן ישראלי 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה. כל בניין חדש שנבנה מאז שנת 1975 חייב לעמוד בדרישות תקן 413. תמ"א 38 קובעת כי בניינים ישנים זקוקים לחיזוק מחודש כדי שיעמדו בדרישות התקן שלא היה קיים בזמן בנייתם.
הוראות תמ"א 38 קובעות כי התכנית חלה על מבנים קיימים שהיתר הוצא לבנייתם קודם ה- 1 בינואר 1980. התמ"א אינה חלה על מבנים שהתקן פטר אותם מתחולתו הכוללים, בין השאר, מבנים עד 2 קומות בשטח של עד 400 מ"ר (באזורים בהם מקדם התאוצה האופקית הוא נמוך), מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן כגון מחסנים וכד'. תמ"א 38 גם אינה חלה על מבנים שנקבעו להריסה בתכנית מאושרת
לכאורה, המדינה צריכה היתה להשקיע את הסכומים הנדרשים בחיזוק מבנים ולא להשאיר את הנושא להתארגנות פרטית של בעלי נכסים ויזמים. הבעיה היא כמובן כלכלית. עלות חיזוק מבנה אחד מוערכת בסכום של מאות אלפי שקלים חדשים.
חשבון מהיר מראה כי ידרשו תקציבי עתק של מיליארדים כדי לתת מענה לכל הבניינים הזקוקים לחיזוק. הפתרון החלקי שניתן למצוקה הכספית הוא הענקת זכויות בנייה חדשות לבניינים ישנים. זכויות בנייה אלה ישמשו לבניית דירות חדשות על גג הבניין שמכירתן תאפשר מימון של חיזוק ושיפוץ הבניין. כמו כן, תמ"א 38 מאפשרת לבעלי דירות להרחיב את דירותיהם כתמריץ נוסף לביצוע החיזוק.
הלכה למעשה, רובם המוחלט של הבניינים, בוחרים בהתקשרות עם חברה יזמית פרטית שתרכוש את זכויות הבנייה החדשות בגג, תבנה דירות חדשות ובתמורה תעניק לבניין חבילת תמורות הכוללת כמובן חיזוק של המבנה בהתאם לתקן 413.
מכאן שהכדאיות הכלכלית של היזם הפכה להיות המרכיב המרכזי הקובע אם יש סיכוי לחיזוק הבניין או לא.