בנייה ירוקה, המכונה גם בנייה אקולוגית, היא למעשה בנייה חכמה. בשיטה זו נעשה שימוש בעקרונות תכנון חשובים המשולבים בכל סגנון אדריכלי. תכנון נכון של המבנה משפר את איכות החיים בו, חוסך אנרגיה ומים, ובמישור הגלובלי – מקטין את הנזק שמסב האדם לאיזון האקולוגי של כדור הארץ.
יש המגדירים, בטעות, בנייה אקולוגית כבנייה אלטרנטיבית כדוגמת בניית מבנים מבוץ, מקש מצמיגים ישנים וכדומה. למעשה, בנייה אלטרנטיבית היא רק סוג אחד של בנייה ירוקה.

עולם הבנייה הירוקה עושה את צעדיו הראשונים בישראל כחלק מתפיסת הקיימות (sustainability) המשלבת צרכי קהילה, עסקים וסביבה. אקו סיטי מובילה מיזמים של בנייה ירוקה ומציעה פתרונות ומוצרים תומכי-סביבה בתחום הנדל"ן. כדי להרחיב על נושא זה, תוכלו לקרוא במדור בנייה ירוקה,  מידע רב על עקרונות הבנייה הירוקה ועל פרויקטים ויוזמות מהארץ ומהעולם

בעלי דירות הבוחנים אפשרות להתקשרות בפרויקט תמ"א 38 אינם בקיאים בדרך כלל בהיבטי המס השונים הכרוכים בעסקה. הבעיה הרצינית יותר היא שגם יזמים וקבלנים הפועלים בתחום לא בהכרח מבינים די הצורך את השלכות מס שבח על העסקה הכוללת שהם מציעים לבית המשותף.
כדי לעשות מעט סדר בנושא ובעיקר במטרה לאפשר לקהל הרחב להבין טוב יותר את נושא מס שבח בעסקת תמ"א 38, ערכנו ראיון עם עו"ד מוטי בניאן הפעיל בתחום ומכיר על בוריין את הסוגיות השונות הכרוכות בו.
עו"ד מוטי בניאן הוא בוגר הפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל-אביב, בעל התואר M.A במסלול משפט מסחרי מאוניברסיטת בר-אילן וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל; בוגר הפקולטה לארכיטקטורה ובנוי ערים בטכניון חיפה, ואדריכל רשום; מחבר הספר "דיני מקרקעין – עקרונות והלכות" והספר "פרקי יסוד בדיני מקרקעין"; ראש מחלקת מקרקעין במשרד עו"ד "בלטר, גוט, אלוני ושות'"; חבר הועדה לקודקס האזרחי של לשכת עו"ד בנושא מקרקעין וכן חבר בוועדת קניין, מקרקעין וחוזים של לשכת עורכי הדין בישראל במחוז מרכז.

מהו תשלום מס שבח באופן כללי?
מס שבח הוא למעשה מקבילה למס הכנסה בתחום המקרקעין. אדם שקנה דירה במחיר מסוים, מחליט למכור אותה כעבור כמה שנים. אם הוא מכר את הנכס במחיר הגבוה ממחיר הרכישה הרי שנוצר לו רווח בעסקה. רווח זה נקרא במקרקעין "שבח", ועליו מוטל המס הנקרא "מס שבח".
אחוז המס המשולם בגין השבח נקבע על פי מדרגות מס שונות המושפעות בעיקר ממועד רכישת הנכס.

להמשך קריאה מקצועית בנושא מס שבח בעסקת תמא 38>>>

גלובל קפיטל – הלוואה ומשכנתא לפרויקט נדלני

מדובר בתקן ישראלי 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה. כל בניין חדש שנבנה מאז שנת 1975 חייב לעמוד בדרישות תקן 413. תמ"א 38 קובעת כי בניינים ישנים זקוקים לחיזוק מחודש כדי שיעמדו בדרישות התקן שלא היה קיים בזמן בנייתם.

הוראות תמ"א 38 קובעות כי התכנית חלה על מבנים קיימים שהיתר הוצא לבנייתם קודם ה- 1 בינואר 1980. התמ"א אינה חלה על מבנים שהתקן פטר אותם מתחולתו הכוללים, בין השאר, מבנים עד 2 קומות בשטח של עד 400 מ"ר (באזורים בהם מקדם התאוצה האופקית הוא נמוך), מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן כגון מחסנים וכד'. תמ"א 38 גם אינה חלה על מבנים שנקבעו להריסה בתכנית מאושרת

לכאורה, המדינה צריכה היתה להשקיע את הסכומים הנדרשים בחיזוק מבנים ולא להשאיר את הנושא להתארגנות פרטית של בעלי נכסים ויזמים. הבעיה היא כמובן כלכלית. עלות חיזוק מבנה אחד מוערכת בסכום של מאות אלפי שקלים חדשים.
חשבון מהיר מראה כי ידרשו תקציבי עתק של מיליארדים כדי לתת מענה לכל הבניינים הזקוקים לחיזוק. הפתרון החלקי שניתן למצוקה הכספית הוא הענקת זכויות בנייה חדשות לבניינים ישנים. זכויות בנייה אלה ישמשו לבניית דירות חדשות על גג הבניין שמכירתן תאפשר מימון של חיזוק ושיפוץ הבניין. כמו כן, תמ"א 38 מאפשרת לבעלי דירות להרחיב את דירותיהם כתמריץ נוסף לביצוע החיזוק.
הלכה למעשה, רובם המוחלט של הבניינים, בוחרים בהתקשרות עם חברה יזמית פרטית שתרכוש את זכויות הבנייה החדשות בגג, תבנה דירות חדשות ובתמורה תעניק לבניין חבילת תמורות הכוללת כמובן חיזוק של המבנה בהתאם לתקן 413.
מכאן שהכדאיות הכלכלית של היזם הפכה להיות המרכיב המרכזי הקובע אם יש סיכוי לחיזוק הבניין או לא.

למידע נוסף בנושא חיזוק מבנים תחת תמ"א 38 >>>

מדינת ישראל שוכנת באזור שבו התרחשו בעבר ועלולות להתרחש בעתיד רעידות אדמה בחוזק העלול לגרום לפגיעות רבות בנפש, להתמוטטות מבנים ותשתיות. ההערכה המקובלת היא כי כל 80 שנה בממוצע מתרחשת באזורנו רעידת אדמה קטלנית. לכן, אנשי המקצוע בתחום מסכימים כי צפויה רעידת אדמה חזקה בישראל בשנים הקרובות. העיתוי המדויק אינו ידוע וזו רק שאלה של זמן עד התרחשותה. הניסיון שהצטבר בעולם מוכיח כי היערכות מתאימה והתנהגות נכונה, בעת רעש אדמה, יצמצמו את מספר הנפגעים ויפחיתו את הנזק לרכוש. אחת מדרכי המניעה היעילות ביותר היא חיזוק מבנים ישנים כדי לצמצם משמעותית את הנזק לנפש ורכוש שייגרם בעת רעידה חזקה.

עד כמה דחופה ההיערכות לחיזוק המבנים במדינה?
הרעידה האחרונה במגניטודה של 6.2 התרחשה ביולי 1927 כאשר מוקד הרעש היה בצפון ים המלח. הרעש גרם למותם של 500 אנשים ולפציעתם של כ- 700 איש. לכן, גיאולוגים בישראל מעריכים כי קיים סיכוי גבוה מאוד שבתוך 50 שנה תתרחש שוב רעידת אדמה חזקה באזור שבין דרום הלבנון לדרום ים המלח. קביעה זו היא שדחפה את ועדת ההיגוי הממשלתית להיערכות המדינה לטיפול ברעידות אדמה לקדם את תמ"א 38 כצעד חיוני ודחוף ברמה הלאומית.
מהנדסים המתמחים בנושא רעידות אדמה טוענים זה זמן רב כי בניינים רבים בישראל נבנו ללא יכולת עמידה מספקת בפני רעידת אדמה בעצמה הצפויה להתרחש באזורנו. החשש הוא שרוב הבניינים שנבנו לפני שנת 1980 אינם עומדים בדרישות התקן ההנדסי המעודכן. כיוון שלעמידות הבניינים יש השפעה מכרעת על האבדות בנפש וברכוש שייגרמו במהלך רעידת האדמה, ישראל נמצאת כעת במרוץ נגד השעון במטרה לחזק כמה שיותר בניינים לפני רעידת האדמה הבאה.

תמ"א 38 תוכננה כפעולת מנע לסכנה הצפויה למדינת ישראל מרעידת אדמה חזקה. כידוע, אחד הנזקים המרכזיים ברעידות אדמה הן פגיעות בנפש וברכוש הנגרמות מקריסת בניינים שלא עמדו בעצמת הרעש. לכן, חיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה סומן כאחת המשימות החשובות שיכולה לקדם המדינה במטרה לצמצם משמעותית את המחיר שתגבה רעידת אדמה חזקה.

להמשך קריאה בנושא רעידות אדמה ותמ"א 38 >>>

המושג תמ"א הוא קיצור מקובל למונח הרשמי "תכנית מתאר ארצית". מנהל התכנון במשרד הפנים מפרסם מדי פעם תכניות מתאר ארציות המסדירות נושאים שונים בתחום התכנון והבנייה במדינת ישראל. תכניות אלה עוסקות באתגרים תכנוניים מרכזיים במדינה ומשלבות חשיבה לטווח ארוך עם מתן הנחיות לפעולה בטווח הקצר.
המספר 38 הוא פשוט המספר הסידורי שמקבלת כל תכנית ארצית. לדוגמה, תמ"א 13 מסדירה את נושא התכנון והבנייה לאורך חופי ישראל ותמ"א 36 מסדירה את נושא מתקני השידור הסלולאריים.

להרחיב בהבנת תמ"א 38 >>>